Calcolare l'IMU passo per passo, dalla rendita catastale al saldo di dicembre

Per calcolare l'IMU di un fabbricato si parte dalla rendita catastale: la si rivaluta del 5%, la si moltiplica per il coefficiente della categoria e al risultato si applica l'aliquota del comune.

Il conto si fa in quattro passaggi e ognuno ha una regola precisa. Qui trovi dove leggere la rendita, i moltiplicatori per categoria, le aliquote che il comune può fissare, un esempio completo con acconto e saldo, i casi dell'abitazione principale e dei mesi di possesso, e qualche esempio per immobili diversi.

Da dove si parte: la rendita catastale

La rendita catastale è il valore che il catasto attribuisce a ogni unità immobiliare, e la trovi nella visura catastale. Come spiega l'Agenzia delle Entrate nella pagina su come leggere la visura, per le unità dei gruppi A, B e C la rendita si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per comune, zona censuaria, categoria e classe. Per i gruppi D ed E si determina invece con una stima diretta.

La consistenza si misura in modi diversi secondo la categoria: in vani per le abitazioni e gli uffici (gruppo A), in metri quadrati per negozi, magazzini e rimesse (gruppo C), in metri cubi per gli immobili a destinazione collettiva (gruppo B). Nella visura trovi anche la categoria, per esempio A/2 o C/6, che serve al passaggio successivo.

Per i tuoi immobili la consultazione è gratuita, anche allo sportello. Con il servizio online Consultazione rendite catastali basta indicare l'ufficio provinciale e i dati identificativi (comune, sezione, foglio, particella) per vedere la rendita di un fabbricato; il servizio esclude gli immobili delle province autonome di Trento e Bolzano. Controlla che i dati corrispondano all'immobile reale: dalla rendita dipende tutto il resto del calcolo.

Dalla rendita alla base imponibile

La base imponibile è il valore su cui si applica l'aliquota. Secondo la pagina del Dipartimento delle Finanze sulla base imponibile IMU, per i fabbricati iscritti in catasto si ottiene rivalutando la rendita del 5% e moltiplicandola per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale.

In pratica: base imponibile = rendita × 1,05 × moltiplicatore. Per un'abitazione con rendita di 800 €, 800 × 1,05 = 840 e 840 × 160 = 134.400 €. I terreni agricoli seguono un'altra regola: reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicatore 135.

L'aliquota IMU del tuo comune

La legge fissa per ogni tipo di immobile un'aliquota standard, che il comune può alzare o abbassare entro certi limiti. Per gli altri fabbricati, quelli diversi dall'abitazione principale come una seconda casa, l'aliquota di legge è lo 0,86%; il comune può portarla da 0 fino all'1,06%, e in alcuni casi all'1,14% in sostituzione della vecchia maggiorazione TASI.

Per i fabbricati del gruppo D l'aliquota di legge è sempre lo 0,86%, di cui lo 0,76% riservato allo Stato. Per l'abitazione principale di lusso (A/1, A/8 e A/9) è lo 0,5%, con una detrazione di 200 €.

Quale aliquota vale davvero lo decide quindi il tuo comune, con una delibera. Dal 2025 la delibera va redatta esclusivamente con l'applicazione informatica del Portale del federalismo fiscale, che produce un prospetto: il comune sceglie tra le fattispecie fissate da un decreto ministeriale e indica l'aliquota di ciascuna. Il prospetto del tuo comune si cerca sul sito del Dipartimento delle Finanze, nella sezione dedicata a regolamenti e aliquote. Per il saldo conta quella pubblicata sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre dell'anno; se non è stata pubblicata entro quella data, si usano gli atti dell'anno precedente.

Calcolare l'IMU con un esempio completo

Prendiamo una seconda casa di categoria A/3 con rendita catastale di 800 €, in un comune che applica l'aliquota di legge dello 0,86%.

1. Rivalutazione del 5%: 800 × 1,05 = 840 €.
2. Moltiplicatore per il gruppo A: 840 × 160 = 134.400 €, la base imponibile.
3. Aliquota: 134.400 × 0,86% = 1.155,84 € di IMU per l'anno intero.
4. Rate: 577,92 € di acconto e 577,92 € di saldo, se l'aliquota non cambia da un anno all'altro.

Le percentuali si possono fare a mente spezzando il conto: lo 0,86% è l'1% meno lo 0,14%. Con 134.400 €, l'1% fa 1.344 € e lo 0,14% fa circa 188 €, quindi circa 1.156 €. Altri metodi rapidi sono nella nostra guida al calcolo mentale veloce.

Acconto IMU a giugno e saldo IMU a dicembre

Secondo la pagina del Dipartimento delle Finanze sui versamenti, l'IMU si paga in due rate. L'acconto va versato entro il 16 giugno ed è pari all'imposta del primo semestre, calcolata con l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente. Il saldo va versato entro il 16 dicembre, per l'imposta dell'intero anno, con l'eventuale conguaglio sulla prima rata.

Se il comune ha cambiato l'aliquota, il saldo non è uguale all'acconto. Se l'aliquota della seconda casa dell'esempio passa allo 0,96%, l'imposta annua diventa 134.400 × 0,96% = 1.290,24 €; pagati 577,92 € a giugno, il saldo è 1.290,24 − 577,92 = 712,32 €.

Si può anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno. Il versamento si fa con il modello F24 o con il bollettino postale compatibile.

Abitazione principale, pertinenze e mesi di possesso

Sull'abitazione principale l'IMU non è dovuta, tranne per le categorie A/1, A/8 e A/9. Per abitazione principale si intende l'unità in cui tu e il tuo nucleo familiare avete la residenza anagrafica e la dimora abituale. Godono dello stesso regime le pertinenze delle categorie C/2, C/6 e C/7, al massimo una per categoria: un box auto e una cantina, per esempio. La legge assimila all'abitazione principale anche alcuni casi precisi, come la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con un provvedimento del giudice.

Per un'abitazione principale A/1 con rendita di 2.000 €: 2.000 × 1,05 × 160 = 336.000 €; con lo 0,5% fanno 1.680 €, meno la detrazione di 200 €, cioè 1.480 € all'anno.

L'imposta è poi proporzionale alla quota e ai mesi di possesso. Un mese conta per intero se il possesso è durato più della metà dei suoi giorni, e il giorno del passaggio di proprietà si conta in capo a chi compra. Se compri la seconda casa dell'esempio il 10 marzo, marzo conta per intero e paghi 10 mesi su 12: 1.155,84 × 10/12 = 963,20 €. Se la possiedi al 50%, paghi metà. È lo stesso calcolo di una proporzione.

Esempi di calcolo per immobili diversi

Gli esempi usano le aliquote di legge: il tuo comune può averne fissate altre, quindi controlla la sua delibera. Se hai acquistato casa da poco, ricordati che l'IMU è una spesa annua da mettere nel conto accanto alla rata del mutuo.

Domande frequenti

Come si calcola l'IMU su una seconda casa?

Rendita catastale × 1,05 × 160 per le abitazioni, poi si applica l'aliquota del comune. Con rendita 800 € e aliquota 0,86% l'IMU annua è 1.155,84 €.

Dove si trova la rendita catastale?

Nella visura catastale dell'immobile, rilasciata dall'Agenzia delle Entrate, insieme a categoria, classe e consistenza.

Quando si pagano l'acconto e il saldo IMU?

L'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre; si può anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno.

Quando si paga l'IMU sulla prima casa?

Solo se è di categoria A/1, A/8 o A/9: l'abitazione principale è esente, e per queste tre categorie l'aliquota di legge è lo 0,5% con una detrazione di 200 €.

Quale aliquota IMU si usa per il saldo?

Quella della delibera del comune pubblicata sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre; altrimenti valgono gli atti dell'anno precedente.